Revisione prezzi negli appalti pubblici e privati: quando spetta e come si calcola

Quando i costi salgono dopo la firma, il prezzo si può adeguare. Nei lavori pubblici con regole fisse, nei privati con quello che scrivi nel contratto.

Cos'è la revisione prezzi e quando serve?

È l'adeguamento del prezzo di un appalto quando i costi di materiali, manodopera, noli ed energia cambiano molto dopo la firma. Serve a non lavorare in perdita su un contratto firmato con i prezzi di un anno prima. Funziona anche al contrario: se i costi scendono, il prezzo può scendere.

Le regole sono diverse nei lavori pubblici e in quelli privati. Nei pubblici la revisione è obbligatoria e automatica, con soglie fisse. Nei privati vale quello che c'è scritto nel contratto e, se il contratto non dice nulla, una regola del codice civile.

Negli appalti pubblici: cosa dice l'art. 60 del Codice dei contratti

Nei lavori pubblici le clausole di revisione prezzi devono essere nei documenti di gara, sempre. Lo stabilisce l'art. 60 del D.Lgs. 36/2023, nel testo modificato dal correttivo (D.Lgs. 209/2024) e in vigore dal 31 dicembre 2024. Le regole per i lavori sono queste.

Il metodo di calcolo è nell'allegato II.2-bis del Codice dei contratti. La revisione vale per nuove costruzioni e per manutenzione ordinaria e straordinaria. Per servizi e forniture le soglie sono diverse (5% e 80%).

Gli indici TOL sono 20, li calcola l'ISTAT e il Ministero delle infrastrutture li ha adottati con il decreto n. 743 del 30 marzo 2026. L'ISTAT li pubblica ogni mese dal 28 aprile 2026, come spiega la nota ISTAT sugli indici TOL. Per le gare avviate prima di quel decreto valgono le regole transitorie del decreto stesso: controlla nei documenti della tua gara quale indice è indicato.

Pubblicità

Pubblicità

Bolle e fatture
al loro posto

Una foto alla bolla e il costo va sul cantiere giusto.

Guarda

Un esempio di revisione in un lavoro pubblico

Un'impresa ha un appalto pubblico da 1.000.000 di euro. Al mese di aggiudicazione l'indice sintetico vale 100. Quando matura un SAL da 200.000 euro, l'indice aggiornato vale 106.

Esempio con numeri inventati, per mostrare il metodo.

Il calcolo è quello della formula di legge: SAL del periodo per 0,9 per (variazione meno 3%). Se l'indice fosse salito solo a 102, la variazione del 2% sarebbe sotto soglia e non spetterebbe nulla. Se fosse sceso a 94, il SAL sarebbe stato ridotto di 5.400 euro.

In pratica, se hai un appalto pubblico: cerca nei documenti di gara quale indice sintetico è stato scelto e come è composto, segnati il suo valore al mese di aggiudicazione e controllalo a ogni SAL. Se la variazione supera il 3% e il SAL revisionale non arriva, scrivi al direttore dei lavori e al responsabile del procedimento con il tuo calcolo allegato.

Lavori in subappalto? Il contratto di subappalto deve avere anche lui le sue clausole di revisione prezzi, definite tenendo conto delle regole dell'art. 60. Se sei subappaltatore, chiedile prima di firmare.

Nei lavori privati: l'art. 1664 del codice civile

Nei lavori privati, se il contratto non dice niente, si applica l'art. 1664 del codice civile. Le regole sono due.

1. Aumento dei costi. Se per circostanze imprevedibili il costo dei materiali o della manodopera cambia tanto da spostare il prezzo complessivo di oltre un decimo (10%), l'impresa o il cliente possono chiedere la revisione. Ma solo per la parte che supera il decimo: il primo 10% resta a carico di chi lo subisce.
2. Difficoltà impreviste. Se durante i lavori emergono difficoltà dovute a cause geologiche, idriche o simili, non previste dalle parti, che rendono il lavoro molto più costoso, l'impresa ha diritto a un equo compenso.

Un esempio. Contratto privato da 300.000 euro. Un rincaro imprevedibile di materiali e manodopera fa salire i costi di 42.000 euro. Il decimo del prezzo è 30.000 euro: la revisione si può chiedere solo sui 12.000 euro che superano il decimo. Gli altri 30.000 restano a carico dell'impresa.

Esempio con numeri inventati, per mostrare il metodo.

Senza una clausola scritta, il primo 10% di rincaro è tuo.

Come scrivere una clausola di revisione nel contratto privato

Il modo più sicuro è non affidarsi solo all'art. 1664 e scrivere nel contratto una clausola chiara. Prima di firmare un contratto preparato dal cliente, leggi bene se contiene una clausola che esclude la revisione.

• Un indice ufficiale. Aggancia la revisione a un indice pubblicato dall'ISTAT, per esempio un indice del costo di costruzione o un indice TOL vicino al tuo lavoro. L'elenco è nella pagina ISTAT sugli indici per i contratti.
• Il mese di partenza. Di solito il mese della firma o dell'offerta.
• Una soglia e una percentuale. Per esempio: si rivede oltre il 3% e si riconosce il 90% della parte eccedente. Puoi copiare la logica dei lavori pubblici, che il cliente difficilmente contesta.
• In tutti e due i sensi. Se i costi scendono, il prezzo scende. Una clausola equilibrata si accetta più facilmente.
• Quando si paga. Con ogni SAL, su richiesta scritta dell'impresa con il calcolo allegato.

Su contratti importanti fai scrivere la clausola dall'avvocato: un indice sbagliato o una formula ambigua valgono più di una revisione mancata.

Domande frequenti

Spazio sponsorizzato

Pubblicità

Il conto di questa guida,
fatto da solo

• Le ore dei rapportini dal telefono diventano costo della commessa
• Le bolle si leggono da una foto
• SAL, fatture e margine nello stesso programma

Guarda come funziona

Questo spazio è pubblicità di Portante, il gestionale per imprese edili. Come riconosciamo la pubblicità lo trovi in Chi siamo.

Fonti

1. Normattiva: D.Lgs. 36/2023, art. 60 (revisione prezzi), testo in vigore
2. Normattiva: D.Lgs. 209/2024, correttivo del Codice dei contratti
3. ISTAT: i nuovi indici di costo per le tipologie omogenee di lavorazioni (TOL)
4. Normattiva: codice civile, art. 1664 (onerosità o difficoltà dell'esecuzione)

Scritto sulle fonti ufficiali indicate qui sopra. Se una norma cambia, aggiorniamo questa pagina e scriviamo cosa è cambiato.