Come fare un preventivo per lavori edili
Un preventivo firmato è un contratto d'appalto. Si costruisce dai costi veri, e si scrive pensando a cosa può andare storto.
Un preventivo per lavori edili si costruisce in cinque passi: sopralluogo, quantità, costi diretti, spese generali in percentuale, utile sul costo pieno. Poi si scrivono descrizione dei lavori, esclusioni, tempi, validità dell'offerta, pagamenti a SAL e IVA. Quando il cliente lo accetta diventa un contratto d'appalto (art. 1655 del codice civile): quello che non è scritto lo paga l'impresa.
Cosa diventa il preventivo quando il cliente lo firma?
Diventa un contratto d'appalto. Il codice civile lo definisce così: una parte si impegna a fare un'opera, con i propri mezzi e a proprio rischio, in cambio di un prezzo in denaro (art. 1655 del codice civile). Il contratto è chiuso quando ti arriva l'accettazione del cliente (art. 1326).
Quindi ogni riga che scrivi ti lega. Quello che non scrivi, spesso, lo paghi tu. Il preventivo non è un foglio per dare un numero al cliente: è il primo documento del cantiere, e conviene trattarlo come tale.
Come si costruisce, passo per passo
- Sopralluogo. Vai a vedere prima di fare i conti. Guarda accessi, spazi per il materiale, dove va il cassone, lo stato degli impianti, cosa c'è sotto il pavimento se puoi saperlo. Fai foto e prendi misure.
- Quantità. Fai il computo: metri quadri, metri cubi, metri lineari, pezzi. Ogni lavorazione con la sua quantità. Le quantità a occhio sono la prima fonte di perdite.
- Costi diretti. Per ogni voce metti materiali, manodopera (ore per costo orario vero della tua squadra), noli, smaltimenti, trasporti e subappalti. Usa i prezzi dei tuoi fornitori di oggi, non quelli dell'anno scorso.
- Spese generali. Ufficio, furgoni, assicurazioni, commercialista, ore del titolare non fatturate. Si caricano in percentuale sui costi diretti. La percentuale la ricavi dal tuo bilancio: spese generali dell'anno diviso costi diretti dell'anno.
- Utile. Si aggiunge sopra al costo pieno (costi diretti più spese generali). È il margine che resta all'impresa, e serve anche a coprire gli imprevisti.
- Prezzo e condizioni. Scrivi il prezzo finale, poi tutto quello che lo accompagna: cosa è compreso, cosa no, tempi, pagamenti.
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Bolle e fatture
al loro posto
Una foto alla bolla e il costo va sul cantiere giusto.
GuardaUn esempio: rifare un bagno
Ecco come si arriva al prezzo per il rifacimento completo di un bagno in un appartamento.
| Voce | Euro |
|---|---|
| Demolizioni, trasporto e smaltimento | 1.000 |
| Impianto idraulico ed elettrico | 2.500 |
| Materiali (massetto, colla, piastrelle) | 2.500 |
| Manodopera di posa e finiture | 3.000 |
| Sanitari e rubinetteria | 1.000 |
| Costi diretti | 10.000 |
| Spese generali (15% dei costi diretti) | 1.500 |
| Costo pieno | 11.500 |
| Utile (10% del costo pieno) | 1.150 |
| Prezzo, IVA esclusa | 12.650 |
Esempio con numeri inventati, per mostrare il metodo.
Se ti fermi ai costi diretti e aggiungi un 10% a occhio, chiedi 11.000 euro. Sembra un guadagno di 1.000 euro, ma le spese generali ne valgono 1.500: quel lavoro ti costa 500 euro. Le spese generali non si vedono in cantiere, ma escono dal conto ogni mese.
Cosa scrivere nel preventivo
Un preventivo completo risponde a sei domande prima che il cliente le faccia.
| Voce | Cosa scrivere |
|---|---|
| Descrizione dei lavori | Ogni lavorazione con quantità, materiali (marca o livello) e misure. Allega il computo se c'è. |
| Esclusioni | Cosa non è compreso: pratiche edilizie, progettista, tinteggiature, allacci, imprevisti sotto i pavimenti, smaltimento di materiali particolari. |
| Tempi | Data di inizio, durata in giorni lavorativi e da cosa dipendono (consegna materiali, permessi, accesso al cantiere). |
| Validità dell'offerta | Per quanti giorni tieni fermo il prezzo. Dopo, i prezzi si possono rivedere. |
| Pagamenti | Anticipo alla firma, pagamenti a stato avanzamento lavori (SAL) con le soglie, saldo a fine lavori. Giorni per pagare. |
| Varianti e IVA | Che le varianti si pagano a parte, con prezzo concordato per iscritto. Prezzi IVA esclusa e aliquota prevista. |
Sulla validità: se scrivi che tieni ferma l'offerta per un certo tempo, in quel periodo non puoi ritirarla (art. 1329 del codice civile). Trenta o sessanta giorni sono un tempo ragionevole quando i prezzi dei materiali si muovono.
Sui pagamenti a SAL: quando l'opera si fa per parti, l'impresa può chiedere di essere pagata in proporzione al lavoro fatto (art. 1666). Scrivilo comunque, con le percentuali: per esempio 30% alla firma, 30% a impianti finiti, 30% a pavimenti posati, 10% a fine lavori.
Sull'IVA, in generale: l'aliquota ordinaria è il 22%. Per la manutenzione ordinaria e straordinaria sulle abitazioni si applica il 10%, ma sui beni significativi (sanitari, rubinetteria, infissi, caldaie e altri) il 10% vale solo fino a un certo valore, il resto va al 22%: le regole e un esempio sono sulla pagina dell'Agenzia delle Entrate. Se lavori in subappalto per un'altra impresa edile, di regola fatturi senza IVA con inversione contabile. Per il tuo caso, l'aliquota giusta la conferma il commercialista.
Gli errori che costano di più
- Prezzo a corpo senza regola per le varianti. Se il prezzo è fissato in modo globale, l'impresa non ha diritto a compenso per varianti e aggiunte, anche se il cliente le ha autorizzate, salvo patto diverso (art. 1659). Il patto diverso va scritto nel preventivo.
- Varianti a voce. Le variazioni chieste dal cliente vanno autorizzate per iscritto. Un messaggio con il prezzo e un «ok» del cliente è meglio di niente, un foglio firmato è meglio ancora.
- Dimenticare i costi di cantiere. Ponteggio, cassone, trasporti, protezioni, pulizia finale. Piccole voci che insieme fanno un punto o due di margine.
- Ore stimate troppo corte. Controlla le ore vere dei lavori simili già fatti, non quelle che speravi.
- Niente data di validità. Il cliente firma dopo cinque mesi e pretende i prezzi di allora: senza una data scritta, la discussione è aperta.
- Esclusioni non scritte. Quello che non è escluso, il cliente lo considera compreso.
Il preventivo è il primo documento del cantiere, non un foglio con un numero.
E se il cliente cambia idea a metà lavori?
Il cliente può recedere dal contratto anche a lavori iniziati, ma deve rimborsarti le spese, i lavori eseguiti e il mancato guadagno (art. 1671). Per questo serve un preventivo che dica con chiarezza cosa vale ogni parte del lavoro: in caso di discussione, è la base per il conto.
Può anche ordinare variazioni al progetto, entro un sesto del prezzo complessivo, e in quel caso ti spetta il compenso per i lavori in più, anche se il prezzo era a corpo (art. 1661). Anche qui, scrivi tutto: data, cosa cambia, quanto costa.
Su un contratto importante, o se il cliente ti manda un suo testo, fallo leggere a un avvocato prima di firmare.
Domande frequenti
Il preventivo firmato dal cliente è un contratto?
Sì. Con l'accettazione diventa un contratto d'appalto (art. 1655 del codice civile) e lega sia l'impresa sia il cliente.
Quanto mettere di spese generali e di utile?
Le spese generali le ricavi dal tuo bilancio: spese generali dell'anno diviso costi diretti dell'anno. L'utile si aggiunge sopra al costo pieno e dipende da quanto rischio c'è nel lavoro.
Quanto deve durare la validità di un preventivo?
Non c'è un tempo fisso per legge: lo decidi tu. Con prezzi dei materiali che si muovono, 30 o 60 giorni sono una scelta prudente.
Se il prezzo è a corpo, le varianti si pagano?
Solo se lo hai scritto. Con prezzo globale l'impresa non ha diritto a compenso per varianti autorizzate, salvo patto diverso (art. 1659); fanno eccezione le variazioni ordinate dal cliente entro il sesto del prezzo (art. 1661).
Che IVA va nel preventivo di una ristrutturazione?
In generale il 10% per manutenzione ordinaria e straordinaria su abitazioni, con regole a parte per i beni significativi, e il 22% negli altri casi. Fai confermare l'aliquota al commercialista.
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Il conto di questa guida,
fatto da solo
- Le ore dei rapportini dal telefono diventano costo della commessa
- Le bolle si leggono da una foto
- SAL, fatture e margine nello stesso programma
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Fonti
- Normattiva: codice civile, art. 1655 (nozione di appalto)
- Normattiva: codice civile, art. 1659 (variazioni concordate del progetto)
- Normattiva: codice civile, art. 1671 (recesso unilaterale del committente)
- Agenzia delle Entrate: IVA al 10% su manutenzione ordinaria e straordinaria e beni significativi
Scritto sulle fonti ufficiali indicate qui sopra. Se una norma cambia, aggiorniamo questa pagina e scriviamo cosa è cambiato.