Caparra confirmatoria nei lavori edili: come funziona e come scriverla

Nei lavori edili la caparra protegge l'impresa se il cliente si ritira. Ma funziona nei due sensi, e va scritta con le parole giuste.

Cos'è la caparra confirmatoria?

È una somma che una parte dà all'altra quando si firma il contratto, per garantire che lo rispetterà. La regola è nell'art. 1385 del codice civile: se il contratto va a buon fine, la caparra si restituisce oppure si scala dal prezzo. Se invece una delle due parti non rispetta il contratto, la caparra diventa il risarcimento già deciso in anticipo.

Nei lavori edili di solito è il cliente a darla all'impresa. Per l'impresa è una sicurezza: se il cliente sparisce dopo che hai ordinato i materiali e fermato la squadra, qualcosa resta in mano.

Attenzione a un punto pratico: la caparra esiste solo quando i soldi passano davvero di mano, alla firma. Una riga che dice «il cliente verserà una caparra entro trenta giorni» non ti protegge finché il bonifico non arriva. Se il cliente si ritira prima di pagare, non c'è nessuna caparra da trattenere.

Cosa succede se il cliente si ritira o se l'impresa non esegue?

Dipende da chi non rispetta il contratto. La legge prevede due casi speculari.

• Il cliente non rispetta il contratto. L'impresa può recedere e tenersi la caparra.
• L'impresa non rispetta il contratto. Il cliente può recedere e chiedere il doppio della caparra: cioè gli restituisci quello che ti ha dato, più altrettanto.

C'è una terza strada. La parte che ha subito l'inadempimento può non recedere e chiedere invece che il contratto sia eseguito, oppure risolto davanti al giudice. In quel caso il danno non è più la caparra: va provato e calcolato secondo le regole generali. Se il danno vero è molto più alto della caparra, questa strada può convenire, ma è più lunga. Su questa scelta serve un avvocato.

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Un esempio con i numeri

Un contratto per rifare la facciata di una palazzina, prezzo 50.000 euro, caparra confirmatoria di 5.000 euro versata alla firma.

Esempio con numeri inventati, per mostrare il metodo.

Nell'ultimo caso l'impresa restituisce 10.000 euro: i 5.000 ricevuti più altri 5.000 di tasca propria. Ecco perché la caparra va chiesta in misura giusta: protegge te, ma ti espone allo stesso modo se sei tu a non partire.

Che differenza c'è tra caparra confirmatoria, penitenziale e acconto?

La differenza sta in cosa succede quando il contratto salta.

La caparra penitenziale c'è quando il contratto dà a una o a tutte e due le parti il diritto di ritirarsi: la caparra è solo il prezzo di quel ritiro (art. 1386 del codice civile). Il cliente che la perde non deve altro.

L'acconto invece non garantisce niente. Se il cliente ti dà 5.000 euro «in acconto» e poi si ritira, quei soldi non sono tuoi per forza: devi dimostrare il danno. Per questo la parola scritta nel contratto conta. Se c'è scritto solo «acconto», è un acconto.

Ricorda anche che nell'appalto il cliente può sempre recedere, anche a lavori iniziati, tenendoti indenne di spese, lavori eseguiti e mancato guadagno (art. 1671). Come si incastra questa regola con la caparra nel tuo contratto è una domanda da fare all'avvocato.

Come scriverla nel contratto di lavori

1. Chiamala con il suo nome. Scrivi «a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 del codice civile». Parole vaghe come «anticipo» o «deposito» lasciano spazio a discussioni.
2. Scrivi importo e data. La caparra esiste quando i soldi passano di mano: indica quanto, quando e come è stata pagata (bonifico, con il riferimento).
3. Di' cosa succede a fine lavori. Per esempio: «sarà scalata dalla fattura del primo SAL» oppure «dalla fattura di saldo».
4. Scegli una cifra sensata. La legge non fissa una percentuale. Una caparra troppo alta spaventa il cliente e pesa su di te se sei tu a non poter partire.
5. Conserva la prova. Tieni il contratto firmato insieme alla ricevuta del bonifico. Se un giorno ci sarà da discutere, sono le due carte che contano.
6. Tieni separati gli acconti. Se oltre alla caparra chiedi anche un anticipo sul prezzo, scrivi due righe diverse con due importi diversi.

Come si tratta in fattura?

In termini generali, la caparra confirmatoria pura non è un pagamento del prezzo ma una garanzia, quindi è fuori dal campo dell'IVA. L'acconto invece è un pezzo di prezzo pagato prima: va fatturato con l'IVA quando lo incassi. Lo dice l'Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 197/E del 2007.

Attenzione al caso misto: se nel contratto la somma è chiamata «caparra e acconto», cioè serve anche come anticipo del prezzo, segue le regole dell'acconto (risposta n. 311 del 2019). Quando la caparra pura viene scalata dal prezzo, entra nella fattura dei lavori con la sua IVA.

Dal 1° gennaio 2027 le norme sull'IVA passano in un nuovo testo unico. Prima di emettere la fattura, fai vedere il contratto al commercialista: è lui che ti dice come documentare caparra, acconti e caparra trattenuta.

Domande frequenti

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Fonti

1. Normattiva: codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
2. Normattiva: codice civile, art. 1386 (caparra penitenziale)
3. Agenzia delle Entrate: risoluzione n. 197/E del 1° agosto 2007 su caparra confirmatoria e acconto (PDF)
4. Agenzia delle Entrate: risposta a interpello n. 311 del 2019 su caparra con funzione di acconto (PDF)

Scritto sulle fonti ufficiali indicate qui sopra. Se una norma cambia, aggiorniamo questa pagina e scriviamo cosa è cambiato.