Capitolato d'appalto per lavori edili: cosa contiene e cosa leggere prima del prezzo

Il capitolato non è un allegato da sfogliare: è il documento che decide quanti costi stanno dentro il tuo prezzo.

Cos'è il capitolato d'appalto?

Il capitolato è il documento che dice come va fatto il lavoro e a quali condizioni: materiali ammessi, modi di esecuzione, misure, prove, pagamenti, penali e oneri dell'impresa. Il prezzo dice quanto prendi. Il capitolato dice cosa devi fare per prenderlo.

Di solito se ne sentono due tipi:

• Capitolato generale. Le condizioni standard che un committente usa per tutti i suoi appalti. Lo usano gli enti pubblici e anche i grandi committenti privati (società immobiliari, catene, condomìni seguiti da uno studio tecnico).
• Capitolato speciale d'appalto. Le regole scritte per quel lavoro preciso: cosa si fa, con quali materiali, come si misura, quali prove servono. È il documento che pesa di più sul tuo prezzo.

Se il contratto richiama tutti e due, valgono tutti e due. Prima di firmare devi averli letti entrambi, non solo il secondo.

Cosa contiene il capitolato speciale nei lavori pubblici?

Nei lavori pubblici il capitolato speciale fa parte del progetto esecutivo, insieme a elenco prezzi, computo metrico estimativo, cronoprogramma, piano di sicurezza e schema di contratto (D.Lgs. 36/2023, allegato I.7, art. 22). Lo stesso allegato dice com'è fatto (allegato I.7, art. 32):

• Prima parte: la descrizione delle lavorazioni, con tutto quello che serve a definire l'opera anche dove i disegni non arrivano.
• Seconda parte: modi di esecuzione, norme di misurazione di ogni lavorazione, requisiti per accettare materiali e componenti, prove da fare, e se serve l'ordine in cui eseguire certe lavorazioni.
• Programma esecutivo: il capitolato obbliga l'impresa a presentare, prima di iniziare, un programma dettagliato con i tempi e gli importi previsti alle scadenze dei pagamenti.

Lo schema di contratto, a cui il capitolato è allegato, regola termini e penali, sospensioni, oneri a carico dell'appaltatore, contabilità a misura e a corpo, pagamenti, controlli, collaudo e controversie. Le regole su direzione lavori, accettazione dei materiali, riserve e collaudo stanno invece nell'allegato II.14 del codice.

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Bolle e fatture
al loro posto

Una foto alla bolla e il costo va sul cantiere giusto.

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Che differenza c'è tra capitolato, computo ed elenco prezzi?

Sono tre documenti diversi, e ognuno risponde a una domanda.

Il punto delicato è l'incrocio. Una voce dell'elenco prezzi può sembrare buona, ma se il capitolato dice che dentro quel prezzo ci sono anche ponteggi, pulizie e prove, il conto cambia.

E nei lavori privati?

Nel privato non c'è un modello fissato dalla legge: il capitolato è quello che le parti scrivono e allegano al contratto. Una volta firmato, ti lega come il resto del contratto d'appalto (art. 1655 del codice civile).

Spesso il capitolato lo prepara il tecnico del committente. Se contiene condizioni generali scritte da una sola parte, alcune clausole pesanti (per esempio limiti di responsabilità a favore di chi le ha scritte, facoltà di recedere o di sospendere, decadenze a tuo carico) valgono solo se le approvi per iscritto una per una (art. 1341 del codice civile). È il motivo per cui trovi la seconda firma in fondo ai moduli. Non firmarla per abitudine.

Perché dal capitolato dipende il margine?

Perché molti costi non hanno una voce in elenco prezzi: sono scritti nel capitolato come oneri dell'impresa, compresi nel prezzo. Nei lavori pubblici le spese generali previste nei prezzi comprendono, tra le altre, impianto e pulizia del cantiere, opere provvisionali, rilievi e tracciati, custodia delle opere fino al collaudo e anche gli «oneri generali e particolari previsti dal capitolato speciale d'appalto» (allegato I.7, art. 31, comma 4). Se il capitolato ne aggiunge, li paghi tu.

Tre esempi che costano davvero:

• Prove sui materiali. Il direttore dei lavori o il collaudatore possono chiedere prove in più rispetto a quelle di legge o del capitolato, con spese a carico dell'impresa (allegato II.14, art. 4).
• Collaudo. Operai e mezzi per le verifiche del collaudatore li mette l'impresa, a sue spese, e anche il ripristino delle parti toccate (allegato II.14, art. 20).
• Sicurezza. I costi della sicurezza indicati negli atti non si ribassano: nei lavori pubblici sono tolti dall'importo su cui fai il ribasso (art. 41, comma 14, D.Lgs. 36/2023), e nei cantieri con piano di sicurezza e coordinamento i costi stimati nel piano non sono soggetti a ribasso (D.Lgs. 81/2008, allegato XV). Ma i tuoi oneri aziendali (formazione, dispositivi, sorveglianza sanitaria) restano dentro il tuo prezzo.

Ecco quanto può pesare un capitolato letto di fretta su un lavoro da 200.000 euro.

Esempio con numeri inventati, per mostrare il metodo.

Dodicimila euro di oneri scritti in piccolo, e il margine passa dal 10 al 4 per cento. Nessuna di queste voci era nascosta: era nel capitolato.

Il prezzo dice quanto prendi. Il capitolato dice cosa devi fare per prenderlo.

Cosa leggere nel capitolato prima di fare il prezzo

1. Oneri a carico dell'impresa. Cerca il capitolo con questo titolo e trasforma ogni riga in un costo: guardiania, pulizie, cartelli, baracca per la direzione lavori, allacci, occupazione di suolo.
2. Norme di misurazione. Come si misurano intonaci, vuoti per pieni, sfridi, scavi. Una regola di misura sfavorevole vale qualche punto di ricavo.
3. Materiali e prove. Marche o caratteristiche richieste, campionature, certificazioni, prove di laboratorio e chi le paga.
4. Tempi e penali. Durata, penale per ogni giorno di ritardo e tetto massimo. Confronta i tempi con la tua squadra vera, non con quella che vorresti.
5. Pagamenti. Soglie dei SAL, tempi per emettere i certificati e per pagare, ritenute fino al collaudo. Questo decide quanta cassa devi anticipare.
6. Varianti e prezzi nuovi. Come si concordano e con quali prezzi si pagano le lavorazioni non previste.
7. Garanzie e assicurazioni. Importi e durata: hanno un costo annuo che va nel prezzo.
8. Sicurezza. Costi della sicurezza indicati negli atti e tuoi oneri aziendali, tenuti separati.

Se qualcosa non è chiaro, chiedi un chiarimento scritto prima dell'offerta: dopo, vale quello che c'è scritto. Su clausole che ti sembrano squilibrate, una lettura dell'avvocato costa meno di un cantiere in perdita.

Domande frequenti

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• Le ore dei rapportini dal telefono diventano costo della commessa
• Le bolle si leggono da una foto
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Fonti

1. Normattiva: D.Lgs. 36/2023, codice dei contratti pubblici, con allegato I.7 (artt. 22, 31 e 32) e allegato II.14
2. Normattiva: D.Lgs. 36/2023, art. 41 (costi della manodopera e della sicurezza scorporati dal ribasso)
3. Normattiva: codice civile, art. 1341 (condizioni generali di contratto)
4. Normattiva: D.Lgs. 81/2008, allegato XV (stima dei costi della sicurezza nei cantieri)

Scritto sulle fonti ufficiali indicate qui sopra. Se una norma cambia, aggiorniamo questa pagina e scriviamo cosa è cambiato.